TÌM KIẾM
Lớp học kế toán ở Hà Nội
VIDEO
lltxB9FqDJQ video2431
Lớp kế toán thực hành thực tế
Cách tính thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản
Cập nhật: 26/03/2019
Lượt xem: 6730
 KTHN Group  Cách tính thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản

>> Lớp học Kế Toán thuế - Cập nhật thông tin mới nhất

Xem thêm:

>> 5 Lợi ích không thể bỏ qua của dịch vụ quyết toán thuế

>> 99% Kế toán đều hiểu: Rà soát sổ sách kế toán, báo cáo tài chính là công việc...


>> Những chính sách thuế TTĐB mới thay đổi từ 01/07/2016
>>  Thuế vãng lai là gì? Kê khai thuế vãng lai như thế nào?




 
 
1. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
 
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
 
a)Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định:
 
Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng - (Giá vốn + các chi phí hợp lý liên quan)
 
 Trong đó:
 
+) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
 
+)  Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:
 
- Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước.
 
- Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.
 
- Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 
- Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.
 
- Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn.
 
+) Chi phí hợp lý liên quan
 
Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hoá đơn theo chế độ quy định, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách Nhà nước, Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có), các chi phí khác liên quan như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.
 
b) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai được xác định 
 
Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng - (Giá vốn + các chi phí hợp lý liên quan)
 
+) Giá chuyển nhượng
 
Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì giá chuyển nhượng căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
 
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (×) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
 
+) Giá vốn
 
Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 
+) Chi phí hợp lý liên quan
 
c) Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
 
Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định:
 
Thu nhập tính thuế = Giá bán - (Giá mua + các chi phí hợp lý liên quan)
 
+) Giá bán
 
Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
 
Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
 
+) Giá mua
 
Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 
+) Chi phí hợp lý liên quan
 
Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hoá đơn, chứng từ hợp pháp, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách, Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà, Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.
 
d) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước
 
Thu nhập tính thuế = Giá cho thuê lại - (Giá thuê + các chi phí hợp lý liên quan)
 
+) Giá cho thuê lại
 
Giá cho thuê lại được xác định bằng giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá thuê do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.
 
+) Giá thuê
 
Giá thuê được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê.
 
+) Chi phí hợp lý liên quan
 
Chi phí hợp lý liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền có hoá đơn, chứng từ hợp pháp.

2. Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
 
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
-  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
-  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
-  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
-  Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật
-  Thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
-  Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức
3) Thuế suất
 
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
 
Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

4) Cách tính thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản
 
a) Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
 
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế × Thuế suất 25%
 
b) Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng × Thuế suất 2%
 
c) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
5) Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
 
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật. 

"Tóm lấy" những thông tin cập nhật ưu đãi mới nhất về: Khóa học kế toán thuế và Dịch vụ kế toán thuế

Chuyên trang kế toán:    www.tintucketoan.com 

Fanpage: Tin Tức Kế Toán:    
https://www.facebook.com/tintucketoan

Hoặc tổng đài giải đáp của Kế Toán Hà Nội 1900 6246

▶ THÔNG TIN THAM KHẢO:

Quý khách cần tham khảo thông tin Khóa học kế toán thực hành trên chứng từ thực tế và các Dịch vụ kế toán vui lòng xem ở đây:


⏩  Khóa học kế toán thực tế 

⏩  Dịch vụ Kế toán thuế trọn gói

⏩  Dịch vụ Hoàn thuế GTGT

⏩  Dịch vụ Quyết toán thuế

⏩  Dịch vụ Rà soát sổ sách, Báo cáo tài chính

 

Tham gia nhận bản tin từ chúng tôi
Số người online: 15
Tổng truy cập: 13729327
Thông tin liên hệ
CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN KẾ TOÁN HÀ NỘI
Khu vực Miền Bắc: Số 4, ngõ 322 Lê Trọng Tấn, Thanh Xuân, HN
Khu vực Miền Nam: Số 31 Lê Văn Chí, Quận Thủ Đức, TP. HCM
Khóa học kế toán: 0243.566.8036 – 0912916322 (zalo)
Email: ketoanhanoi1@gmail.com
Website: www.ketoanhanoi.vn
Dịch vụ làm bảng tính lương
Thăm dò ý kiến
Đánh giá khách quan của bạn về chất lượng dịch vụ chúng tôi cung cấp? Vui lòng tích vào ô bên dưới để trả lời!